06 de dezembro de 2016

O mercado imobiliário tem seus altos e baixos – uns mais extremos que outros. E a chave para se fazer um bom negócio é ser capaz de reconhecer esses ciclos, adquirir na baixa e desfazer-se na alta. Para tanto, é preciso identificar o momento presente e entender o budget do investidor.

Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (IBEF), diz que sem dúvidas enfrentamos um momento delicado da economia, onde aconteceu uma elevação de custos setorizada, gerada por aumento de preços de terrenos, mão de obra, materiais e, uma demanda que, ao enfrentar corte de créditos e de procura, fazem com que preço dos imóveis claramente se reduzisse de maneira generalizada. No entanto, ainda vivemos uma realidade de preços altos, eis que quem pretende investir num imóvel agora, precisa ter dinheiro e liquidez. Este também é o momento certo para pechinchas e ter em mente que o retorno financeiro se dará em longo prazo, atrelado à valorização do imóvel.

É melhor investir em terrenos, imóvel na planta, usados ou locação?

Tudo vai depender do perfil do investidor e seus objetivos. Investir em imóveis usados e terrenos requer barganha para que sejam revendidos valorizados. O valor de locação atualmente sofreu forte queda, dessa forma antes de se investir em imóvel para locar é interessante verificar as “ondas” do mercado. Já, se o interesse é imóvel com preço baixo, adquiri-lo na planta pode ser uma boa opção, levando em conta que se está financiando a obra e os riscos são maiores, por isso teoricamente são mais baratos , se faz necessária uma profunda investigação da incorporadora, pois será um investimento a longo prazo.

 Quais as dicas para se investir em um imóvel com segurança?

Pergunte sobre os principais problemas que o imóvel já teve, e também sobre os problemas que imóveis da vizinhança tiveram. As pessoas em um ambiente mais formal de trabalho geralmente estão sempre cercadas por uma barreira invisível, um protocolo e elas são cuidadosas ao compartilhar informação. Tire-as de seu ambiente de trabalho e as informações irão fluir mais facilmente.

Como é possível calcular o valor do imóvel?

O valor de um imóvel é calculado considerando-se fatores objetivos e subjetivos. Os fatores objetivos são constituídos pelos elementos tangíveis, tamanho, estrutura, conservação e distribuição do espaço do imóvel. Uma área construída com boa distribuição espacial dos cômodos, feita com materiais de boa qualidade e sem danos como rachaduras, infiltrações ou vazamentos nas tubulações é mais fácil de ser vendida, também pelo motivo de que dispensará reformas futuras por um bom tempo.

Já os fatores subjetivos são aqueles que são percebidos pelo usuário devido ao conforto, comodidade e segurança que podem proporcionar. São considerados fatores subjetivos positivos são a localizacao, considerando a presença de empreendimentos valiosos ao redor como lojas, shoppings, supermercados, escolas, farmácias, hospitais, metrô et c. Um imóvel que possui uma boa localização terá dois ou mais desses elementos ao redor, economizando o tempo e dinheiro do proprietário. Essas características tendem a aumentar o valor de mercado do imóvel. Vaga de garagem e presença de academia, salão de festas, piscina também pode influenciar, por exemplo.

Como usar a razão e não a emoção na hora de negociar?

A economia comportamental vem mostrando que pode-se usar cada vez mais as emoções a favor nos negócios. No ambito dos imóveis, a cativação no atendimento e o estudo que preveja situações lucrativas (considerando que a oferta de imóveis vem sofrendo baixa) fazem toda a diferença na tomada da decisão do investidor.

omo lidar com situações em que os proprietários estabelecem um preço muito elevado para seu imóvel?

Vale a tentativa de negociação: “Eu sei que você está pedindo R$ 500 mil pelo imóvel e, baseado em tudo o que sabe, parece ser um preço justo para você. Com base nas pesquisas que fiz, acho que deveríamos estar falando em um valor por volta de R$ 460 mil. Nesse ponto o vendedor deve estar pensando, “Isso é ridículo, jamais negociaria por esse preço, mas o cara parece ser sincero”. O que eu tenho a perder se gastar mais um tempo negociando, para ver até quanto ele chega?

Você não quer se encontrar numa situação em que o negócio pelo qual se interessou foi vendido por um preço que você compraria. No entanto, você perdeu por tê-lo abandonado prematuramente e, então, se negou a dar seguimento com o corretor. Seu objetivo nessas situações é ser o primeiro a ser contatado pelo corretor quando o vendedor abaixar o valor.

“Quanto maior o custo de aquisição do imóvel, menor será o ganho na venda. Muitos investidores deixam de aproveitar a oportunidade de incluir algumas despesas como custo de aquisição, o que impacta diretamente no lucro que eles podem obter na venda da propriedade”

 É possível investir com pouco dinheiro?

É possível barganhar e negociar para adquirir um imóvel por preço justo ou de acordo com o orçamento do investidor. Há opções na bolsa de valores para investidores com capital menor, a partir de mil reais já é possível encontrar uma gama alta de opções.

Veja quais são as três etapas para comprar

Calado destaca como fazer um boa pesquisa :

Primeiro passo: Gaste um bom tempo pesquisando todos os detalhes do mercado pelo qual se está interessado. Procure os preços médios de imóveis e as propostas de desenvolvimento que possam impactar o mercado (chegada do metrô, alteração do asfalto, alteração para zona comercial). É o momento de coletar todas as informações que puder para depois checá-las.

Segundo passo: Pesquisa presencial. Você transita pelo mercado proposto e conhece os experts da área, conversa com outros corretores e proprietários. Neste nível de pesquisa, você começa a confirmar as informações do passo anterior ou a corrigi-las, se for necessário. Esta etapa é muito negligenciada pelos investidores em imóveis. Lote sua agenda de reuniões; é muito trabalhoso, porém fundamental para o network.

Terceiro passo: Avaliação. No último nível de pesquisa, você conversa com pessoas de sua confiança e discute suas descobertas com elas. Pode ser que elas tenham informações adicionais e destaquem outras que você possa ter deixado passar. Um segundo par de olhos é sempre bom para os negócios e investimentos imobiliários.

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